(四)房地产市场
( 2018年5月17日 )


1

       【概況】2016年,上海房地产市场运行总体呈现“先扬后抑”、成交量波动较大、成交价格涨幅明显等特征。年内,政府先后三次出台政策进行调控,随着“调控”不断收紧,年末市场的成交量和价格指数都出现明显回落。市场走势出现积极变化,社会预期有所变化,市场总体趋于稳定。

       2016年,上海完成房地产开发投资3709亿元,比上年增长6.9%。房地产开发投资占全社会固定资产投资比例为54.9%,较上年同期增长0.3个百分点。

       上海商品房新开工面积2841万平方米,比上年增长9.1%,其中商品住房新开工面积1436万平方米,下降8%;商品房竣工面积2551万平方米,下降3.6%,其中商品住房竣工面积1533万平方米,下降3.5%。

       新建房屋(包括住房和非居住房屋)销售面积2706万平方米,比上年增长11.3%。其中,住房(包括市场化新建商品住房和保障性住房)销售面积2020万平方米,增长0.5%。二手存量房买卖登记面积3398万平方米,增长28.3%,其中二手存量住房买卖登记面积3024万平方米,增长28.6%。2016年上海新建商品住房和二手存量住房价格指数分別比上年上涨45.5%和40.9%。

       上海新建商品住宅平均销售价格25910元/平方米。其中,内环线以内87426元/平方米,内外环线之间44984元/平方米,外环线以外18127元/平方米。剔除共有产权住房和动迁安置住房等保障性住房后的市场化,新建商品住宅平均销售价格分别为:内环线以内87547元/平方米,内外环线之间62265元/平方米,外环线以外26778元/平方米。(徐艳丽)

       【《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》发布】3月25日,市政府办公厅转发市住房城乡建设管理委、市规划国土资源局、市工商局、市金融办《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》。《意见》提出如下要求。一是加大住房用地供应力度。加快住房用地出让前期工作,増加商品住房用地供应,提高商品住房用地的中小套型比例,中心城区不低于70%,郊区不低于60%(供需矛盾突出的郊区,供应比例提高到70%)。二是从严执行住房限购政策。提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限,将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上,调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。企业购头的商品住房再次上市交易,需满3年及以上,若其交易对象为个人,按照本市限购政策执行。三是实行差別化住房信贷政策。对拥有1套住房的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的,首付款比例不低于50%;对拥有1套住房的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。商业银行应加强对购房人首付款的核查,购房人在申请贷款时,应承诺首付款为自有资金,如违反承诺,则作为失信行为信息纳人本市公共信用信息服务平台。四是强化市场监管和开展执法检查。进一步加强商品房预销售管理,防止捂盘惜售。进一步加强交易管理,将住房限购审核从房产登记环节前置至交易备案环节。规范房产中介行为,强化房产中介机构和从业人员的网上签约管理。建立二手房交易资金第三方监管制度。加强房屋抵押管理、房屋租赁管理和房屋产权管理。加强对房地产开发企业和房产中介机构的监管,重点查处捂盘惜售、炒作房价、虚假广告、诱骗消费者交易等违法违规行为。严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。五是推进廉租住房和公共租赁住房并轨运行。统筹做好廉租住房和公共租赁住房房源筹措和运营管理工作,健全分配供应、租后管理、到期退出等各项机制。为扩大符合政策的住房困难群体受益面,支持公共租赁住房运营机构通过代理经租方式,筹集公共租赁住房房源;支持区县采取政府购买服务方式,组织市场机构代理经租社会闲置存量住房向符合公共租赁住房准人条件的对象供应。六是多渠道筹措人才公寓住房。聚焦具有全球影响力的科技创新中心建设,支持科技企业引进人才,加快建设人才公寓。严格执行商品住房项目配建不少于5%保障性住房政策。鼓励符合条件的企业单位自建人才公寓(単位租赁房),向职工出租。七是搞好共有产权保障住房建设、供应和供后管理。

       确保对共有产权保障住房建设的土地供应量。八是加快推进旧区改造和“城中村”改造。积极开展郊区城镇旧区改造,加快推进旧住房综合改造。加快在拆基地收尾平地和出让的进度,继续推进旧区改造征收安置房建设,全力确保房源建设和配套设施建设所需土地的供应。(萧明)

       【房地产市场调控】2016年,上海先后三次出台调控政策,3月25日,市住房城乡建设管理委等四部门出台《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》(“沪九条”),提高非本市户籍居民家庭购房门槛,将缴纳个税或社保年限从“3年满2年”提高到“连续满5年”。10月8日,市住房城乡建设管理委、市规划国土资源局联合下发《关于进一步加强本市房地产市场监管一促进房地产市场平稳健康发展的意见》(“沪六条”),明确进一步加大商品住房用地供应力度;进一步加强商品住房用地交易资金来源监管;进一步加强新建商品住房预销售管理;严厉查处房地产市场违法违规行为;全面实行存量住房交易资金监管制度;加强政策解读和宣传。进一步强化新建商品住房销售方案备案审核工作,实行“市、区会审,以区为主”的审核制度。同时,采取预约取号、摇号排序、现场选房的方式规范房产销售。11月28日,市住房城乡建设管理委会同中国人民银行上海分行、上海银监局联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差別化住房信贷政策的通知》,将“二套房贷”认定标准从“只认房”恢复为“认房又认贷”;大幅提高“二套房贷”成数,购买首套住房首付比例提高到不低于35%,购买二套住房首付比例提高到不低于50%?70%。同时加大市场监管,规范交易行为。一是严格执行限购限贷的各项交易审核规定,明确住房限购审核由登记环节前移至交易环节。二是市住房城乡建设管理委会同市人力资源社会保障局研究社保缴纳核查,通过两部门信息比对方式核查当事人的缴金情况。三是加强对企业购买住房的监管。对单位批量购买住房的有所増加的情况,按照“沪九条”的有关规定,在交易中加强审核和监管。四是积极推进存量房交易资金监管工作,进一步扩大试点范围,至9月底全市16家区房地产交易中心均开设资金监管服务窗口。全年严厉查处房地产市场违法违规行为。(徐艳丽)

2

       注:2006—2015年数据均为一手房数据。2016年数据中,除名都城、玉兰香苑为一手房外,其余均为二手房价格

       (易居研究院智库中心)

3


收藏 打印本页】 【关闭窗口