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小区无小事事事关民生——解读《上海市住宅物业管理规定》

( 2011年4月1日 )

  住宅物业管理涉及千家万户。小区业委会怎么成立?物业公司如何选聘?小区业主拖欠物业费怎么办?小区地面停车位受益该归谁?电梯突遇故障该谁来修?谁出钱?……住宅小区无小事,件件都是民生大事。

  今起,新修订的《上海市住宅物业管理规定》正式施行。这项与居民密切相关的法规,为涉及住宅物业的各项事宜定出了规矩,也为一些争议较大的热点现象给出了具体操作办法。为此,记者请市人大法制委副主任委员、常委会法工委主任丁伟和市房管局副局长黄永平给予解读,聚焦其中关系民生的新规范、新亮点。

  业委会督促交纳物业费

  【现象】天山路一小区居民不满意物业管理水平,拒交物业费达两年之久,物业、居委都没辙。而这并非个案,目前本市小区居民欠交物业费现象普遍,某些小区甚至有三分之一的居民欠交物业费。现在对欠交物业费该如何处理?

  【规定】第45条明确:业主应当根据物业服务合同约定,按时交纳物业服务费;业主逾期不交纳物业服务费,业主委员会应当督促交纳;物业服务企业可依法向法院起诉。第31条还明确,居民委员会、村民委员会设立的人民调解委员会,可以依法调解本区业主、业主委员会、物业服务企业之间的物业管理纠纷。

  【解读】现实生活中,欠交物业费的现象比较普遍,部分业主将各种主客观原因作为拒交物业费的理由。殊不知,这种做法既未真正维护自己的权益,实质上也侵害了同一小区内其他正常交纳物业费的业主的合法权益。

  此前草案中提出物业费与房产交易“挂钩”,不交物业费将使房产交易受限,曾引起激辩,此后删除了相关内容。大家普遍认为,应增加物业可以依法向人民法院起诉的规定,引导物业通过诉讼来解决物业服务费欠交纠纷。

  丁伟表示,小区里发生纠纷,应引导自治管理化解纠纷。引导“自治”的立法思路也体现在“欠交物业服务费的救济机制”上,可由居民委员会、村民委员会设立的人民调解委员会来进行调解。

  小区物业费“同质同价”

  【现象】目前,本市仍有部分小区因历史原因,存在同区域物业费有差异。住在同一商品房小区内,房屋面积相等,享受相同服务,而物业管理费竟然相差好几倍。以一套90多平方米的住房为例,商品房业主每月缴纳116.7元,而售后公房每月只需缴纳28.1元。

  【规定】物业服务收费实行政府指导价和市场调节价,同一物业管理区域内实施同一物业服务内容和标准的,物业服务收费执行同一价格标准。具体办法由市人民政府另行制定。

  【解读】长期以来部分混合小区的物业费差异,将实行统一标准。考虑到执行同一价格标准涉及面广,情况比较复杂,建议在制定具体办法时要区分不同情况,充分考虑历史因素,尤其要注意弱势群体利益的保护。

  建立物业保修金

  【现象】一些业主入住新房后,房屋因为施工质量问题出现屋顶渗漏等。按照商品房买卖合同,房屋处在保修期内,应由建设单位承担保修责任。但实际由于建设单位多为项目公司,项目结束后公司即注销。业主找到物业公司,物业公司称找不到项目公司,问题得不到解决。

  【规定】第49条明确:建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。建设单位委托物业服务企业维修的,应当与物业服务企业另行签订委托协议。

  建设单位应当在房屋所有权初始登记前,将物业保修金交存至指定专户,专项用于保修期内物业维修的保障。保修期内,物业保修金不足的,建设单位应当补足;保修期满后,物业保修金有余额的,应当返还建设单位。

  物业保修金监管实行统一交存、资金归属不变、专款专用、政府监管的原则。

  【解读】保修期内住宅物业共用部分、共用设施设备维修难,是近几年市民关注的焦点问题之一。

  为了解决开发商拒不履行保修责任或因注销等原因无法履行保修责任的现象,《规定》明确要建立物业维修保证金制度,专项用于保修期内物业维修的保障,开发商应按规定交纳物业保修金,由政府监管、实行专款专用。这一立法创新解决了房屋保修期内因房屋质量问题引发的物业维修方面的突出矛盾。

  物业可紧急维修和强制维修

  【现象】去年10月召开的立法听证会上,紧急维修条款获得普遍的民意支持。当出现电梯故障、消防设施损坏、外墙脱落、屋顶外墙渗水等情况时,应出于维护全体业主生命财产安全的考虑,采取应急防范措施,并及时维修。但也引发担忧:跳过了“三分之二业主同意”的程序,如何防止物业与业委会违规使用维修资金?

  【规定】第66条明确:紧急维修需要动用住宅专项维修资金,在业主大会成立前,物业服务企业应持有关材料,报区、县房屋行政管理部门审核同意,并经具有相应资质的中介机构审价后,在专项维修资金中直接列支;业主大会成立后,物业服务企业应持有关材料,向业委会提出列支住宅专项维修资金,由业委会审核同意,报区、县房屋行政管理部门备案,并经具有相应资质的中介机构审价后,在专项维修资金中列支。

  【解读】小区物业发生紧急情况的维修,既要保障紧急维修,又要保障资金安全。在对“两难处境”的处理上,业主大会成立与否,成为急用维修资金走不同程序的“分水岭”。不过当紧急情况已经发生,物业服务企业或业委会如未能依法实施维修和更新、改造,区、县房屋行政管理部门可以组织代为维修,维修费用在专项维修资金中列支。

  业主可自行管理小区物业

  【现象】本市西区某小区,因原物业公司“失踪”,小区物业工作陷入瘫痪,无奈之下新成立的业主委员会成为小区的“临时管家”。之后,小区并未出现混乱局面,环境面貌焕然一新。一段时间后,业委会又探索出了升级“自治模式”,委托职业经理人担任小区“CEO”,由“职业管家”为业主提供物业服务。业主自行管理,虽然《物权法》有规定,但如何实施却没有相应的操作办法。

  【规定】第47条明确:经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,业主可以自行管理物业。

  对于电梯、消防、技防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备管理,应当委托专业机构进行维修和养护。

  【解读】根据我国《物权法》第81条规定,业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。以往的法规,只对业主如何委托物业服务企业作规定,并没有涉及业主如何自行管理,此次规定新增了对业主自行管理方式的规定,为一些小区探索业主自行管理提供了法律依据和操作办法。

  房管部门加强对物业监管

  【现象】有些物业服务企业服务意识不够,业主投诉不断,物业服务企业与业主之间的矛盾突出,影响了居住小区的和谐与稳定。有些小区经理文化程度、劳动技能和劳动报酬都不高,管理能力和服务水平难以提高。

  【规定】第32条明确:物业服务企业应当按照国家有关规定,取得相应资质。房屋行政管理部门应当依法对物业服务企业的服务活动实施监督检查。

  第36条明确:选聘物业服务企业的,应通过本市统一的物业管理招投标平台公开招标,但业主大会决定继续聘用原物业服务企业或者业主大会决定采用协议选聘等其他方式的除外。市房屋行政管理部门负责建立本市统一的物业管理招投标平台,为选聘物业服务企业提供指导和服务。

  【解读】《规定》对物业行业管理提出新要求,为此,房管部门将积极采取一系列新举措,加大行业监管的力度。包括,加强物业服务企业资质管理,加强从业人员资格管理,建立统一的物业管理招投标平台,建立企业和从业人员诚信档案体系等。制定全行业统一的信用记分标准,将房管部门对物业服务企业、项目(小区)经理的日常监管情况、市民投诉处理情况、新闻媒体曝光情况等纳入信用计分范围,并将信用记分与物业服务企业资质等级升降、项目招投标评分等直接挂钩,促进本市物业管理水平和服务质量不断提升。

  背景

  将物业管理纳入社区管理

  物业管理在上海的发展历程近20年。其间,根据不同阶段物业管理行业的特征,相关法律条例不断修订。1997年,市人大颁布《上海市居住物业管理条例》;2004年,市人大颁布《上海市住宅物业管理规定》;2010年市人大对《规定》重新进行修订,修订后的《上海市住宅物业管理规定》于2011年4月1日起正式施行。此次修订,主要针对哪些问题,又将如何改变上海物业管理格局?

  “以往进了小区大门,所有的管理基本都由物业公司来承担。事实上,物业公司并不具备相应的行政管理和社会管理职能,从而造成了不少管理上的空白。”市房管局副局长黄永平说,住宅小区物业管理是整个社会管理的一个组成部分,此次修订后的《上海市住宅物业管理规定》明确了社会各方相关主体在住宅小区综合管理中的作用,这将从根本上改变以往住宅小区内存在的一些乱象。

  例如,大部分业主虽然对物业管理有很高期望,但主动参与物业管理、行使小区自治管理的热情不高,更有部分小区业委会“大权”旁落到少数有不良利益诉求的人群中,无法真正行使业主自治。同时,由于相关法律没有明确政府部门该如何指导业委会的组建、换届,进行日常监督,导致业委会游离于社会管理和社会建设之外,引发很多纠纷。此次修订后的《规定》明确,业主是物业管理中的第一责任主体,对物业管理有着直接参与权、决定权,同时,街道(乡镇)对业委会的组建、换届、日常监督也给出了更为具体明确的规定,有助于完善业主的自我管理模式。

  其余几大主体,也是职责分明——物业服务企业,根据与业主签订的合同,履行服务职能;房屋行政管理部门,承担物业管理的监督管理的职责;政府相关部门,水、电、气等专业服务单位,也将一改以往“止步于小区之外”的情况,将管理延伸到小区之内,切实履行各自应承担的职责。




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