办理结果：解决或采纳

  “关于积极稳步推进本市城中村改造工作的若干建议”收悉，经会市发改委、市财政局、市规资局共同研究，现将办理情况答复如下：

  城中村改造是重大民生工程、发展工程和治理工程,是推动高质量发展、创造高品质生活、实现高效能治理的重要举措，事关城市长远发展和百姓福祉。历届市委、市政府都高度重视城中村改造工作，全市上下积极推进。自2014年启动城中村改造工作以来，不断完善改造政策，不断优化改造机制，不断强化工作合力，取得了显著的成效，促进了居住环境、区域功能、产业经济和风貌保护高质量发展。根据本市城中村改造总体规划，2032年底前要完成城中村改造项目。

  一、关于“进一步完善资金平衡机制”

  （一）通过区域更新完善资金平衡。2022年11月，市政府办公厅印发《关于印发加快推进旧区改造、旧住房成套改造和“城中村”改造工作支持政策的通知(沪府办〔2022〕43号)》 (以下简称43号文)，明确围绕“全面解决迫切需要改善居住环境的区域改造”和“规划保证城市功能落地、保证整体实施”的目标导向，按照有利于区域整体功能塑造和资金平衡的基本原则，合理确定城中村改造项目规模，原则上以规划确定的整街坊或地块予以划定，支持区域统筹更新。为有利于推进区域更新和成片改造，将城中村改造认定的集体建设用地占比，由70%以上调整到51%以上。

  （二）通过规划优化完善资金平衡。43号文明确，对城中村改造项目，在保障公共利益、符合更新目标的前提下，经落实服务配套、交通、环境等相关要求，可对规划用地性质、建设容量、建筑高度等方面予以支持优化；优化项目认定前置条件，同步开展地块控详优化完善与项目认定程序；允许意向合作单位提前介入，参与城市规划设计和控规优化等。

  （三）通过资源统筹完善资金平衡。43号文明确，区里可以统筹安排资源地块、统筹安排城中村改造项目涉及的租赁房配建指标、统筹使用土地出让收入等，增强项目资金平衡能力。根据《国务院办公厅关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》（国办发〔2023〕25号）、财政部《关于贯彻落实规划建设保障性住房等三项工作的意见》（财综〔2023〕39号），城中村改造项目中配套的教育、医疗等公共服务设施应尽量利用原有设施，确需新建或改建的，原则上相关建设费用由政府负责投入，不摊入城中村改造成本。

  （四）合理确定商办地块自持比例和年限要求。根据市政府《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》要求，自2016年起，我市各区新增商业办公用地出让应符合如下物业持有要求:商业物业持有比例不低于80%，供应量较大区域持有比例提高到100%，办公用地物业持有比例不低于40%，供应量较大区域持有比例提高到100%;市商务委具体负责商业办公物业自持比例的核定，若需突破的，报市政府决策。43号文明确，结合城中村改造项目的实际情况，合理确定商办地块自持比例和年限要求。另外，对于城中村改造项目，也已明确集体经济组织以成本回购留存的物业资产，可计入自持比例。

  二、关于“有效降低开发主体的资金压力”的建议

  根据国家对土地出让收入“收支两条线”的管理要求，城中村改造项目范围内的土地出让价款必须全额收取。同时，为保障被动迁农户合法权益，按照“先动迁安置、后经营开发”的时序实施土地供应，率先实施安置房项目供地和相邻区域的市政公建配套等公益性项目的土地供应。

  （一）通过加快动迁收尾，缩短改造周期，减少资金压力。2023年出台的《城中村改造房屋土地征收工作指引》规定：城中村改造项目经认定后，应当及时启动房屋土地征收相关工作，在认定批复明确的期限内完成改造范围内村（居）民的征收补偿安置。对未签订征收补偿安置协议的村（居）民，区政府要依法及时作出房屋征收补偿决定或征地补偿安置决定，确保行政程序全覆盖，加快收尾腾地。

  （二）通过滚动开发，减少资金压力。为了加快城中村改造推进，可按“项目整体启动动迁、安置房和公益性项目先行、土地分块出让、滚动开发”的原则，在保证安置房和公益性项目先行开工、按期竣工交付的基础上，允许滚动建设，加快资金周转，以降低开发主体的资金压力。

  （三）通过税费优惠支持，减少资金压力。对符合条件的城中村改造项目适用现行棚户区改造有关税费支持政策。采用农村集体经济组织引入合作单位共同改造的项目，可免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。电力、通信、市政公用事业等企业适当降低入网、管网增容等经营性收费。此外，根据现行的政策，对于城中村改造范围外的征收安置房，不能享受城市基础设施配套费减免政策，但为减轻征收安置房项目资金压力，上海实行配套费分两次缴纳的政策。

  三、关于“切实加强对产业转型升级的引导”

  在本市推进城中村改造的过程中，坚持将城中村改造和产业发展紧密结合，如：浦东新区小湾村、宝山区星星村、青浦区西岑等项目。即将出台的《关于加快推进本市城中村改造工作的实施意见》明确，根据城市产业发展规划，在城中村改造项目中合理规划产业用地，合理安排产业布局，引入优质产业项目，促进产业转型升级。有条件的，提供一定规模比例的低成本创业空间，保障小微企业和个体户的创业需求。对有单位土地经济承载容量和产出水平等特殊要求的用地如产业用地，可单独供地。

  衷心感谢您对本市“城中村”改造工作的关心理解和支持！

  上海市房屋管理局