“关于将老旧商品房改造纳入民生工程改善居住环境的建议”收悉，经研究，现将办理情况答复如下：

旧住房更新改造是重要的民生工程，历年来，市委市政府高度重视改善民生工作，按照党中央、国务院关于城镇老旧小区改造的一系列决策部署，把旧住房更新改造摆在城市更新体系中的突出位置，在切实解决住房安全隐患、确保房屋安全前提下，不断提升改造标准、丰富实施内容，推进各类改造工程。

一、关于“将2000年左右建成的老旧商品房小区纳入旧住房更新改造范围，改善居民居住条件和环境”的建议

目前，本市居住类房屋已超过7亿平方米，建成于2000年以前的居住类房屋约2.2亿平方米。其中，市区财力资金承担或补贴的老旧住房约有1.39亿平方米，主要包括：售后公房约1亿平方米；居住类直管公房约1400万平方米；居住类系统公房及其他公房约2500万平方米。从上世纪80年代开始，本市就积极推进此类旧住房的改造，取得了良好成效，“十三五”期间，本市共实施各类旧住房更新改造5300余万平方米，受益居民超过90万户。

诚如您所说，在这些政府主导修缮改造的老旧小区之外，还有大量2000年前后建设的早期商品房小区，历经20余年，老化开裂渗漏严重，安全隐患日益凸显。据初步统计，本市2000年底前建成的早期商品房面积超过8000万平方米，其中仅有少部分通过居民出资或其他渠道进行过维修更新，大部分都没有开展过系统性的修缮或更新。

考虑到上述情况，2021年市政府出台《关于加快推进本市旧住房更新改造工作的若干意见》(沪府办规〔2021〕2号，以下简称“若干意见”)，明确本市旧住房更新改造对象主要包括2000年底前建成，使用功能不完善、配套设施不健全、群众改造意愿迫切的老旧小区，有条件的区可以适当将2000年底后建成的小区纳入改造范围，但年限不得超过2005年底后。《若干意见》出台后，首次将2000年底前建成的早期商品房纳入本市旧住房更新改造范围，作为城市更新的重要组成部分予以推进，同时，由市、区两级财政安排专项资金，支持此类旧住房更新改造项目。目前，经评估符合条件的老旧商品房小区，已经可以纳入本市年度旧住房更新改造计划推进实施，享受市级补助专项资金。

近期，市房管局和市财政局联合印发了《关于“十四五”期间进一步加强旧住房更新改造市级项目及补助资金管理的通知》（沪房更新〔2022〕37号），明确在旧住房更新改造过程中，包括纳入市级补助范围的商品房小区更新项目：一是要注重同步提升老旧小区整体品质，统筹实施既有多层住宅加装电梯、架空线入地、雨污混接改造、积水点改造、电动自行车充电设施增设以及无障碍设施改造等项目。二是要兼顾硬件改造和社区治理，要建立健全党建引领住宅小区共治、自治机制，完善老旧小区住宅专项维修资金归集、使用、续筹机制，提升物业管理服务水平，促进改造后的老旧小区运行维护管理进入良性循环。

二、关于您关心的早期商品房安全隐患问题

2021年，市政府印发《上海市城镇房屋安全隐患排查整治工作方案》（沪房规范〔2021〕3号），对本市城镇范围内的所有房屋（包括居住建筑、公共建筑和工业建筑等）进行全面摸底，摸清房屋基本情况和安全隐患情况并进行整治。同年，市住建委和市房管局还印发了《关于进一步加强房屋高坠隐患排查整改的通知》（沪建应急联〔2021〕169号），对全市范围内的房屋外墙以及装饰物、外挂物等附属设施高坠隐患，集中开展隐患排查整改。对于这两项工作推进过程中发现的房屋安全隐患和外墙脱落等高坠隐患问题，各属地街镇需要立即采取有效的安全防范措施，明确责任人落实整改并销项。对于其中存在安全隐患的早期商品房，若经评估可以纳入本市旧住房更新改造范围，可结合改造一并解决安全隐患问题。

三、关于更新改造中涉及的基层治理和居民协商工作

考虑到早期商品房小区，其房屋属于房地产企业开发建设且由业主自有，在更新改造过程中除了需要政府部门的政策引导和业务指导，更需要发挥基层组织和社区居民的主体作用，按照《关于加强本市城乡社区协商的实施意见》（沪委办发〔2016〕28号），推进小区更新等社区公共事务，应通过党建引领下的居民区联席会议等多种社区协商形式，开展民主协商，由居民委员会根据需要，积极搭建社区协商平台，组织业主民主协商，引导各利益相关方理性表达意见诉求，促成共识达成。对此，市民政局在搭建社区民主协商平台和推动参与式社区规划方面开展了大量工作。一是制定《关于做好加强基层治理体系和治理能力现代化建设相关工作的通知》（沪民基发〔2021〕7 号），进一步完善物业治理工作机制，推动居委会下设环境和物业专委会，鼓励有专业背景或经验，并热心为群众服务的居民积极参与社区治理，提高社区公共事务决策的程序化、民主化、科学化水平。二是融合专业力量和社区自治共治力量，推动建立居民全过程参与的工作机制，激发居民群众共同建设美好家园的热情。对于早期商品房更新改造这种社区自治共治机制自下而上发动的项目，围绕“共识如何达成”问题，由居民委员会通过深入走访、问卷调查、社区云“居社互动”以及各类议题征询会等方式，收集整理社区需求，开展社区分析排序，找出社区最大公约数。围绕“项目如何确立”问题，由业委会召开业主代表会议；对于需要协调资源、化解矛盾的，可召开居民区联席会议、听证会、协调会等，会议情况和会议结果，及时通过线上、线下渠道公示。待条件成熟后，可以召开业主大会或居民会议，讨论通过更新项目。围绕“资金如何筹措”问题，采取权属方为主、多渠道筹措的方式。指导业委会规范合理使用维修资金，鼓励社区基金会发挥爱心资源链接平台作用，吸引社会力量参与。围绕“成果如何维护”问题，在项目评议上，由居村民委员会组织居民召开评议会，也可邀请第三方专业机构开展测评和满意度调查；在后续运管上，鼓励居民建立和达成社区公共空间的维护机制和责任共担机制，组建志愿者队伍开展睦邻服务和自治活动。

四、关于强化老旧商品房小区维修基金和公共收益管理

近年来，我局就专项维修资金续筹难问题已做了多元化探索。一是完善法定筹集程序。《上海市住宅物业管理规定》第六十五条规定，小区专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的，业主委员会应当启动专项维修资金筹集程序。为贯彻落实法规规定，市城市管理精细化工作推进领导小组办公室于2021年10月印发《上海市住宅物业管理区域专项维修资金再次筹集工作流程（试行）》（沪精细化办〔2021〕16号），细化完善维修资金法定续筹流程，督促街镇帮助指导业委会开展续筹工作。二是推进公共收益有效补充。《上海市住宅物业管理规定》第五十一条规定，公共收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。我局于2020年12月印发了《关于进一步规范本市住宅小区公共收益使用管理相关工作的通知》（沪房规范〔2020〕14号），进一步明确细化了公共收益的入账要求，规定物业服务企业或者自行管理机构应当在每季度第一个月的月底前，将上一季度公共收益交存至业主大会公共收益子账户，并按管理规约约定转入住宅专项维修资金、业委会工作经费等子账户。

下一步，我局将指导各区房管部门按照《若干意见》要求，根据本辖区老旧小区实际情况，开展存量旧住房摸底调查，进行分类施策。对2000年底前建成的，小区环境、配套设施、房屋安全等各方面条件较差，经评估符合条件的老旧商品房小区，纳入年度旧住房更新改造计划中推进实施。对经评估未能纳入年度改造计划，或2005年底以后建成的老旧商品房小区，若由于房屋安全等原因需要进行更新改造的，由相关部门进一步引导居民协商，通过业主大会或居民会议等方式，明确资金筹措和长效管理等方面问题，待条件成熟后，讨论通过社区更新项目进行实施。此外，在开展住宅小区综合治理、深化“美丽家园”建设过程中，我们将把各区推动续筹专项维修资金作为落实优化完善业主自我管理有关的工作内容，督促各区房管部门指导街镇，组织引导业主依法开展续筹。

衷心感谢您对本市房管工作的关心理解和支持！

上海市房屋管理局