沪建综规〔2025〕449号

上海市住房和城乡建设管理委员会

关于印发《上海市城市体检促进城市更新的工作指引》的函

  各有关单位：

  为进一步提高城市体检成果质量，充分发挥城市体检对城市更新行动的支撑作用，一体化推进城市体检和城市更新，我委结合本市实际，制定了《上海市城市体检促进城市更新的工作指引》。现予印发，请结合实际，认真贯彻执行。

  2025年9月18日

上海市城市体检促进城市更新的工作指引

  为深入贯彻习近平总书记关于城市体检工作的重要指示精神，落实《中共中央办公厅 国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》要求，坚持问题导向、目标导向、价值导向，强化成果应用，进一步提高城市体检成果质量，充分发挥城市体检对城市更新行动的支撑作用，一体化推进城市体检和城市更新，制定本指引。

  一、基本要求

  （一）城市体检体系

  本市城市体检分为综合体检和专项体检。综合体检按照市、区、街镇、社区四级体系，结合各级发展规划和国土空间规划，对城市建设发展状况进行综合性分析评价。专项体检是对城市建设发展中的有关行业领域和重点区域进行专项分析评价，包括城市更新片区、商务楼宇、市政基础设施、公共服务设施、历史文化保护传承等专项体检。更新片区专项体检是聚焦综合体检识别的更新潜力片区，以支撑片区策划方案为出发点，对片区建设发展状况进行分析评价。

  以识别城市更新潜力片区为导向的区级和街镇级综合体检，以及更新片区专项体检适用本指引。

  （二）指标设定

  根据“刚性管控+弹性引导”的双重原则，以人口、建筑、产业经济、公共服务、市政基础设施等关键数据为基础，围绕老旧居住区、商务楼宇、产业园区等不同的空间载体设置核心指标（详见附件），更新片区专项体检应在核心指标基础上，因地制宜增加特色指标，确定体检内容、获取方式、评价标准等。

  二、重点任务

  （一）调研基础信息

  通过体检全面调研城市现状各项基础信息，构建城市更新基础数据底图，重点包括：人口数据，如人口规模、增长趋势、分布以及性别、年龄、就业等结构情况；用地数据，如现状用地性质、规模、布局等；建筑数据，如建成年代、建筑层数、建筑结构、质量状况、使用功能等；基础设施数据，如设施分布、数量、服务年限、运行状态等情况。

  （二）查找重点问题

  从住房、小区（社区）、街区、城区（城市）等空间尺度，查找宜居安居、韧性安全等方面存在的突出短板和制约因素。

  既有建筑：重点排查存在结构安全、高坠隐患、非成套住宅、小梁薄板结构等问题的房屋分布情况，全面评估既有建筑的安全性能与居住品质。

  老旧小区：重点查找2000年底前建成的老旧小区，在管线管道老化、配套基础设施和公共服务设施缺乏，以及公共空间环境等方面存在的问题。

  完整社区：重点评估社区在服务设施、生活环境、管理治理、职住关系等方面，存在的设施供给不足、环境品质不佳、管理服务能力水平薄弱等问题。

  城市功能：重点查找“一老一小”民生领域公共服务设施、“平急两用”公共基础设施、医疗应急服务体系、无障碍环境等方面，影响城市功能韧性和民生保障的关键问题。

  城市基础设施：重点摸排老旧燃气、供电、供水、排水、污水等市政管网以及城市交通基础设施，存在的结构老化、容量不足、运行风险等安全隐患。

  （三）识别资源潜力

  综合考虑建设年代、建筑质量、上位规划等因素，通过体检梳理老旧、低效、闲置的建筑和空间资源，识别可支撑城市动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续的潜力价值载体。

  城中村：聚焦人居环境改善、功能业态优化、社区治理提升、集体经济转型等维度，识别具有更新价值和潜力的城中村区域，着重研判空间整合利用和城市功能完善的可行性。

  老旧街区：重点识别承载城市活力提升功能、具有特色风貌或临近重要城市节点和交通场站（如火车站、公交场站、地铁站、车辆段等）的老旧商业街区，评估其在风貌提升、业态升级、配套设施完善、公共空间活力重塑以及交通枢纽联动复合利用等方面的更新潜力。

  老旧厂区：重点评估产业园区、老旧厂房的土地利用效率、产业能级、空间品质和运营效能，研判低效产业用地的转型升级方向，评估工业遗产的保护与活化利用价值。

  商务楼宇和商业设施：重点评估商务楼宇的评级、租金、空置率、产权集中度、土地剩余年限、设施设备状态、产业集中度等，以及商业设施的客流量、出租率与客户满意度等情况，识别空置率较高或等级较低、设施老化的商务楼宇和商业设施，研究其功能优化、业态调整、设施设备升级与活力提升的路径。

  城市生态系统：围绕公园绿地、街道空间、滨水空间、湿地水体、绿环绿廊绿楔绿道等，梳理排查需要提升服务效能或环境品质的低效闲置生态空间，评估海绵城市建设效能，识别提升空间活力和生态效益的潜力。

  城市历史文化：对历史文化资源进行梳理分析，明确保护对象和分布情况，重点调查空置的历史建筑、不可移动文物保护状况及利用水平，以及尚未实现有效功能业态植入、开放使用率低或缺乏持续运营等活化利用不足的历史文化风貌区等，评估保护利用和更新实施的潜力及可行性。

  （四）形成综合体检成果

  区级和街镇级综合体检形成“三张地图”、更新潜力片区以及整治建议清单。系统梳理房屋、小区（社区）、街区、城区（城市）各维度存在的问题短板及所在位置，形成问题地图；根据识别的老旧低效闲置、需要提升的空间潜力资源，结合城市规划发展定位的高价值资源地区，形成资源地图；汇集城市体检社会调查问卷、市民服务热线、网格化管理等数据，摸底市民反馈的常见问题和核心需求，按照网格单元或热力图形式进行空间化统计分析，形成需求地图。通过“三张地图”叠加分析，结合行政管理边界及综合网格边界，将问题与需求迫切、空间资源价值突出、更新对象相对集聚的区域识别为更新潜力片区，绘制更新潜力片区分布图。综合考虑更新潜力、各类主体更新意愿和更新诉求，充分衔接各区、街镇及各相关部门计划推进的重点项目，提出整治建议清单，初步划定城市更新片区。

  （五）形成更新片区专项体检成果

  针对初步划定的城市更新片区，系统诊断片区的空间效能、社会效益和经济发展质量，调查评估片区历史文化资源，梳理居民、物业权利人、市场主体等多方利益诉求，摸清存量资源底数，评价更新潜力和价值，深入查找问题短板，谋划意向更新项目。按照轻重缓急的原则，制定更新项目建议清单，包含项目类型、规模、时序等。

  三、成果应用

  （一）强化以体检促更新的成果应用

  综合体检识别的城市更新潜力片区，可作为划定城市更新片区（单元）的依据，经区政府认可后，支撑城市更新专项规划编制，可纳入各区下一年度的城市更新规划实施报告。开展更新片区专项体检，为片区策划工作提供评估基础，更新片区体检报告纳入片区策划成果。城市体检形成的问题清单和项目建议清单可作为城市更新项目储备库入库依据，对体检提出的涉及民生改善和安全底线的限时解决类问题，各级城市更新实施主体优先纳入实施计划并保障资源投入。市区两级要结合城市体检对城市更新规划实施情况和更新效果进行评估，定期反馈体检发现问题和整治建议的解决及落实情况，动态优化调整城市更新项目库和更新行动计划。

  （二）拓展体检成果应用场景

  鼓励将解决城市体检发现的问题列为各级政府为民办实事项目清单，为制定相关发展规划、专项规划或行动计划等提供依据，采取多部门联动方式快速响应、快速办理和快速反馈。在控制性详细规划编制阶段，充分征询城市体检和更新主管部门意见，对于体检发现的问题和需求，在控规阶段进行统筹平衡，并在实施阶段全流程跟踪落实情况。鼓励利用存量建筑和空间资源更新改造解决体检发现的问题，通过社区嵌入式设施等形式补足公共服务设施，经相关部门审核后，在确保建筑结构、消防安全的基础上，可暂不改变规划性质、土地权属，不得新建和扩建，可临时改变建筑使用功能，合理简化审批流程。体检成果为各行业城市维护规划编制提供支撑，体检生成的项目建议清单经行业主管部门审核认定后，纳入各级城市维护项目储备库管理，对限时解决问题经审核确认后优先纳入项目年度实施计划，并在年度预算中予以保障。

  （三）完善体检成果应用机制

  建立健全多级联动的城市体检与更新一体化推进机制。市住房城乡建设管理委负责统筹协调，会同有关行业主管部门深化制定技术指南与应用流程，持续跟踪体检促更新的转化应用效果，及时总结创新项目实践，形成可复制可推广的经验；各区（管委会）加强工作落实，坚持规划引领，强化项目库动态管理，重点推动体检成果向更新项目转化落地；属地配合开展需求摸排与意见协商，形成上下联动、横向协同的治理合力；相关市场主体以及燃气、供水等专业单位协同开展城市体检工作，落实成果应用。市区两级城市更新主管部门及其他更新实施主体，应根据更新片区策划与项目实施需求，牵头组织开展更新片区专项体检，专项体检成果纳入当年度综合体检报告。有关行业主管部门、重点区域建设单位组织开展的专项体检，应当纳入综合体检工作，统一部署、统筹开展、加强应用。

  附件：城市体检促进城市更新指标体系（试行）