“关于将无维修基金房屋纳入管理的建议”收悉，经研究，现将办理情况答复如下：
您提出，本市建造年代较早的住宅小区无维修资金，房屋公共设施设备的维修和更新需求日渐涌现。对此，我局已开展以下工作：
一、及时补建，解决历史遗留问题
根据《上海市加强住宅小区综合治理三年行动计划（2015-2017）》《上海市住宅小区建设“美丽家园”三年行动计划（2018-2020）》目标任务安排，我局会同市财政、各区自2015年起，通过连续两轮三年行动计划着力解决本市部分建造年代较早的住宅专项维修资金缺失问题。先后出台了《关于印发<解决本市住宅专项维修资金历史遗留问题的实施方案>的通知》（沪房管物〔2015〕234号）和《关于印发<进一步解决本市住宅专项维修资金历史遗留问题的实施方案>的通知》（沪房物业〔2018〕103号），要求在全面梳理本市住宅小区维修资金筹建覆盖情况的基础上，按照“全面覆盖、分类施策、政府推动、业主参与”的原则，加快解决历史遗留问题。
我局会同市财政局、市公积金中心已于2015年至2020年底分期完成了对1996年6月10日前已办理房产初始登记手续的商品住宅，1996年6月10日至2000年12月31日期间办理了房产初始登记但未归集资金的商品住宅，以及本市早期未规定建立住宅专项维修资金的侨汇商品房、动迁房和外销商品住宅进行了商品住宅专项维修资金补建工作。本市住宅小区已基本筹集建立专项维修资金。
其中，1996年6月10日前已办理房产初始登记手续的商品住宅，早期未规定建立住宅专项维修资金的侨汇商品住房、动迁房和外销商品住宅，业主自行筹集金额与市、区两级政府补助金额按照6：4的比例共同筹集维修资金；1996年6月10日至2000年12月31日期间办理了房产初始登记但未归集维修资金的商品住宅小区，由区政府负责追缴。追缴未果的，由区财政承担应由建设单位缴纳的部分。截止2021年底，本市共对1434小区23.93万户业主进行了维修资金补建工作，涉及市区补贴资金59,258.28万元。
此外，按照2015年3月31日各“售后房”小区街坊公共设施维修资金余额与该小区街坊公共设施维修资金首次归集金额之间的差额，一次性予以补充的政策原则。共补充了1887个“售后房”小区街坊设施维修资金，补充金额为7.95亿元。
二、多元续筹，探索资金筹措模式
随着房屋及设施设备逐步老化，市委市政府高度重视老旧小区改造更新工作。“十三五”期间，本市实施各类旧住房更新改造5300余万平方米，受益居民90余万户。同时，通过开展两轮三年行动计划，住宅小区居住环境品质和安全运行水平显著提升。根据《上海市住房发展“十四五”规划》（沪府办发〔2021〕19号）精神，“十四五”期间，本市将实施约5000万平方米旧住房更新改造，全面启动符合实施条件的旧住房成套改造。此外，为建立维修资金续筹长效机制，我局做了多元化探索。
一是完善再次筹集程序。《上海市住宅物业管理规定》第六十五条规定，小区专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的，业主委员会应当启动专项维修资金筹集程序。为贯彻落实文件规定，市城市管理精细化工作推进领导小组办公室于2021年10月印发《上海市住宅物业管理区域专项维修资金再次筹集工作流程（试行）》，规范维修资金法定续筹流程，帮助指导业委会开展续筹工作。此外，我局在推进住宅小区综合治理，深化“美丽家园”建设过程中，将续筹专项维修资金作为推动优化完善业主自我管理的重要内容，督促区房管部门指导街镇，组织引导业主开展续筹。
二是公共收益有效补充。《上海市住宅物业管理规定》第五十一条规定，公共收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。公共收益主要用于补充专项维修资金的，应当按季度补充专项维修资金，补充比例应当高于百分之五十。我局于2020年12月印发了《关于进一步规范本市住宅小区公共收益使用管理相关工作的通知》（沪房规范〔2020〕14号），进一步细化了公共收益的入账要求，明确物业服务企业或者自行管理机构应当在每季度第一个月的月底前，将上一季度公共收益交存至业主大会公共收益子账户，并按管理规约约定转入住宅专项维修资金、业委会工作经费等子账户；同时要求各区房管部门加强日常监督检查，督促物业服务企业依法依规公开账目。
三是二手房交易环节补足专项维修资金。《上海市住宅物业管理规定》第六十五条规定，“业主申请不动产转移登记或者抵押登记时，应当同时向不动产登记机构提供已足额交纳专项维修资金的相关凭证”。我局已会同市自然资源确权登记局通过在不动产登记簿查询、网签合同签订、转移登记申请等三个环节温馨提示交易当事人的方式，告知交易当事人补足专项维修资金的法定义务及补足交纳渠道；同时，开发了存量房地产买卖交易环节补足专项维修资金的应用程序，完善了专项维修资金线上、线下交款通道，相关系统已于2021年7月22日正式上线。
下一步，我局将继续规范维修资金的使用管理，指导帮助业主用好房屋“养老金”。
衷心感谢您对本市住宅专项维修资金管理工作的关心理解和支持！
上海市房屋管理局