记者 戚颖璞

  一条距离市中心30公里的千年老街，仅开放了200米，日均客流已稳稳突破7000人次。

  今年“五一”假期，嘉定西大街举办了首场民俗风物节。古装演员穿行在“弹格路”上，嘉定苏绣体验课、练祁音乐会吸引不少年轻人专程从市区赶来。就在假期前，西大街二期酒店规划公布，再次引发讨论。

  当前，上海城市更新进入深水区，泗泾、召稼楼、练塘等多个古镇正在改造。堪称标杆的蟠龙新天地，已证明“江南文化+商业”的路径可行。西大街要“跟跑”，还是走一条独一无二的路子？古镇更新是否非走商业化道路不可？这些问题正受到越来越多的关注。

  滚动开发，历史文化不是包袱

  2025年底，沉寂多年的西大街重新开放。修缮一新的“弹格路”两侧，各色历史建筑错落林立。与邻近的州桥老街不同，这里的业态更显精致，餐厅、买手店、文创空间、品质生活铺子等，为老街注入了一丝都市气息。此外，相邻的练川公园、护国教寺也已对外开放。

  有园、有寺、有河、有历史建筑、有现代商业，不少人将西大街比作“嘉定版蟠龙新天地”。业态上，两者确有相似之处，但西大街对历史保护要求更高。

  蟠龙新天地的底子并非传统古镇。而西大街则不同，它是上海历史文化风貌区，外交家顾维钧、“味精大王”吴蕴初皆出于此，故居留存至今。西大街所在的嘉定镇街道更是国家级历史文化名镇。

  一期开发中，历史建筑占比超40%。这份深厚的底蕴，让开发团队直言“一开始根本不敢动”。类似困扰并非个例，上海郊区因城镇化进程相对和缓，幸运地保留了一批传统肌理完整的古镇。在开发中，它们几乎都要面对同一个灵魂拷问：如何让历史成为一张王牌，而不是前行的包袱？

  西大街的答案是，滚动开发，分四期建设，打造集文化体验、休闲生活于一体的复合街区。递进式呈现“老街新生”的形象，预计2032年可全部呈现。

  “选择滚动开发有多重考量。历史保护是红线，不宜大干快上。但西大街已沉寂近20年，当地人对这段历史逐渐淡忘，作为嘉定新城三大示范样板区，各方都希望尽快激活这里。分段开放能平衡保护和开发的关系，也能在实践中检验业态与运营模式，为后续开发积累经验。”大华集团西大街项目设计总监常乐说。

  开发团队做了大量功课，走访周边项目、拜访民俗学会，定下“文化立街”的基调，并采取分级诊疗式策略：严格保留街区的历史肌理与格局；风貌突出、价值极高的建筑原址进行保护修缮；风貌一般的建筑，保留特色构件进行改造；价值较低的建筑，允许创新改建，植入现代功能。

  最具代表性的是上林春书场。这里曾是人们喝早茶、听戏的社交场所，原为传统的抬梁式木结构。后来为了满足经营需要，建筑融入近代舶来的三角屋架，使空间更加宽敞。团队曾争论是否要彻底恢复原始状态，最终决定尊重历史逻辑，保留当年为功能而做的结构改良。不同之处在于，书场在三角屋架内部嵌入钢筋拉结，外表看不出改动，但更加结实耐用。

  同时，保留不同历史阶段的印记。如新中国成立后建成的水塔，虽不算古老，却因记录了当年的引水取水方式，被原样留存。

  西大街后续开发将向文化体验与居住功能延伸：规划中的古建文化酒店，将让游客沉浸式感受江南传统民居的风貌，同步展示嘉定本地木构、仪门形制等传统建筑技艺；吴蕴初故居、唐氏住宅、聚善桥等更多文保资源也将陆续修缮开放，使历史风貌更加完整。而远期规划的风貌住宅，将为老街增添烟火气。

  招商三不，探索非遗转化路径

  古镇古街同质化，早已不是新鲜话题。

  一些地方为摆脱传统招商路子，把扎肉、臭豆腐、老酸奶等“传统三件套”拒之门外，取而代之的是簪花摄影、竹筒奶茶和“想你的风”路牌等“新三样”。看似更时髦，但本质上换汤不换药，古镇古街依然有壳无魂。

  根本问题在于，没有真正下力气去挖掘当地特色。

  “嘉定西大街是独一无二的，本身就有丰厚底蕴，无需做前人的‘翻版’。”大华集团西大街项目副总经理陈宇静说。为此，西大街花了很长时间做客群定位，最终确定要依托周边居民为基础客流，再逐步吸引主城区的都市人群。

  招商之初，运营方定下三大专项行动——非遗复苏、创新品牌孵化和在地品牌挖掘，同时定下“三不”原则——破坏风貌的业态不招、与非遗文脉相悖的低端商业不招、忽视文化体验或纯逐利的业态不招，力求每一处商业空间有独特的人文性。

  目前，28家商户签约入驻一期项目，商签率达100%。如，“上海礼物@嘉有好店”集中展示嘉定现存74项非遗项目；“潘记新市茶糕”“宋鼎元”是传统面点品牌；“慕古美学瓷器修复工作室”提供传统文化体验项目。

  开业近半年来，本地居民回流明显，大多是来散步、遛娃、吃简餐，复购率也高。在周末或节假日，年轻打卡客群占据绝对主力，带动了文创和轻餐饮消费。

  按照标准化招商来看，非遗文化业态“并不赚钱”。西大街正在探索一条文化向商业价值转化的路径，即结合街区定位再创新。

  王海铭是外冈镇第四代非遗技艺传承人，擅长红木等传统家具修复。搬到西大街后，他结合街区特色，增加了红木文创产品和体验课程。开业第一天便热卖，营业到凌晨5点，营业额全场最高，超过餐饮。榫卯结构的文创产品开通线上销售渠道后，在亚马逊上热销，一件工艺品在德国售价折合人民币7000多元，一款榫卯机关盒在美国售价折合人民币800多元。

  西大街名气渐起后，甚至有市民专程从松江赶来，找到那家瓷器修复店，花费数百元修复一只破损的陶瓷杯。这笔费用几乎够买一个新杯子，但顾客更珍视的是那份难以割舍的情感连接。

  可见，非遗并非没有市场。古镇古街的吸引力，不在于复制多少网红标签，而在于能否守住自己的文化根脉，找到恰当的表达方式和与当代人的触点。

  陈宇静坦言，西大街开放至今总体符合预期，但也存在部分商家“水土不服”、一些市民反映“不好逛”、客流量呈现周期性落差等问题。由于保护要求的限制，可植入的业态也受到一定制约。目前，一期开发面积仅占全域的四分之一，部分区域尚未呈现，这也是“不好逛”的客观原因。从客流来看，节假日是平日的两到三倍。为了拉平周中热度，运营方正联动商户，定期策划国潮手作市集、非遗大师课、节气文化活动等，试图延长游客的停留时间。

  开发保护，商业化并非对立面

  嘉定文旅资源丰富，水系纵横，西大街的未来充满想象空间。有市民建议，可依托串联多座老镇古街的练祁河，规划水路出行线路，将州桥老街、西大街等特色点位连成一线，实现水上观光与通勤。

  随着蟠龙新天地、西大街等项目相继落地，另一种声音也逐渐浮现：古镇古街是否必须走商业化道路？

  近年来“新中式”旅游的风向正在转变。在小红书上，“冷清古街”“古镇秘境”成了热门话题，越来越多的年轻人开始有意识地避开成熟景区，去寻找那些相对原生、人烟稀少的老街镇。

  业内人士指出，商业化并非古镇保护的“对立面”。这种小众旅游本身就可能成为商业化的起点，一旦被频繁打卡，流量便会涌入，商业的齿轮也就随之转动。

  从源头上看，古镇古街的开发初衷是解决民生痛点。这些地区通常基础设施陈旧、居住条件较差。保护、开发、提升都需要大量资金，上海在城中村改造中也往往引入市场主体，以平衡收支、打通可持续发展路径。更何况，历史上的古镇古街本身就是区域商业中心。如果脱离商业，古街只会在静态保护中丧失活力，这正是西大街在21世纪初所经历的困境。

  今年3月1日，《上海市历史文化名镇保护条例》正式施行，这是上海首次为历史文化名镇专门立法，其导向便是引导开发具有生命力、自身特色，实现景区、保护区、住区“三区融合”的古镇。

  这对开发主体提出了很高要求，在开发节奏、业态遴选上都需要适度把控。以西大街为例，其开发周期长达十年，如此规模的更新项目，对地块条件、资金实力和运营能力要求极高，必须审慎推进。

  浙江古镇开发的经验值得借鉴。近年来，浙江不少古镇借力游戏、动漫、影视剧等屡屡出圈，在传统肌理中植入新内容。比如，乌镇凭借乌镇戏剧节实现文化突围，西塘保留原住民、活态传承，濮院时尚古镇引入赛级时尚活动火爆出圈。它们的产业生态足够独特，也更难以简单复制，不是靠砸钱仿古，而是通过持续的转化与运营，把人流转化为健康持续的财气和名气。

  有专家建议，古镇的未来应是多元的。除了打造商业街区，还可以成为初创产业的孵化器。古镇开发的想象空间，远不止于一条商业街。