记者 舒抒

  经过2年多建设，徐汇区最大旧住房拆除重建项目，也是当前全国规模最大的模块化建造城市更新项目、上海首个混凝土模块化建造工程——徐汇区田林路65弄旧住房拆除重建项目昨天竣工交付，1044户回迁居民搬入原拆原建后的新小区，住进了带精装修的电梯房。

  此前，徐汇区已完成康健路341弄7号—8号、漕溪三村等旧住房成套改造项目，但二者均为单体住宅的原拆原建。此次田林路65弄旧住房拆除重建项目，总建筑面积约7万平方米，规划建设8栋8层至11层住宅以及1层地下室，实现1044户居民全部原址安置，是徐汇区目前房屋体量最大、涉及居民户数最多的成套改造项目，重建过程中同步探索了统筹实施主体、统筹用地性质等创新举措。

  从康健路341弄、漕溪三村到田林路更新项目，徐汇在持续探索旧房成套改造的过程中，正逐步厘清平衡“速度标尺”“经济账本”和居民获得感的路线图。

  统筹主体和统筹地块

  田林路65弄建于上世纪五六十年代，住房环境日渐恶化。“四五户人家合用一个厨卫，早高峰要抢着上厕所，晚高峰要抢厨房做饭；梅雨季屋顶漏水，家里要摆一排脸盆接水；没有电梯，老人想下楼都犯难……”今年67岁的沈美达在小区里住了40年，房屋陈旧、“吊脚楼”违建频现、房屋漏水开裂等问题困扰了他和家人多年。

  相较于2024年和2025年分别完成居民回迁的康健路341弄、漕溪三村两个原拆原建项目，田林路65弄项目的产权归属、地块条件更为复杂，涉及2500多位搬迁居民，项目推进过程中面临多个挑战。

  第一个挑战是如何统筹地块规划，提高土地效能。徐汇区住房保障和房屋管理局城市更新科负责人师鸽介绍，田林路65弄更新项目由6块宗地构成，原有用地条件如若满足了小区交通组织和建筑退界，相当于地块与地块之间都要留出“公摊区域”，那么改造后的新住宅空间就无法满足原1044户居民全部回搬的需求。

  为此，徐汇区房管局会同区规资局组织设计团队历经多轮设计研究，扩大项目研究范围，与地块东北角的征收安置房项目（田林路63弄）进行统筹规划，设置了共用地面交通体系和地下车库。同时，合并65弄地块内割裂的宗地，通过优化空间布局、用足用好市区两级成套改造的支持政策，使1044户居民家庭增加面积后能够全部实现原址安置。

  第二个挑战是统筹改造的实施主体，打通产权堵点。田林街道社区管理办主任王晓琛说，改造前，田林路65弄有12栋居民楼，包含直管公房、宗教产权房屋、售后公房等多种产权类型。其中，7栋直管公房涉及750户居民，宗教产权房屋222套，还有一栋售后公房有产证40户。“一开始计划分步改造，先更新产权归属徐房集团的7幢直管公房，但最终大家还是统一思想，决定一鼓作气更新整个小区。”

  经济账和民生账

  虽然徐汇每年都有原拆原建项目改造完成，但纵观上海各区，拆落地项目并没有人们预想中密集。其中一个关键因素，是居民的诉求与城市更新的成本如何平衡。算好经济账和民生账，并不是一道容易答的题。

  徐汇区选择聚焦“经济一分增长、民生一分改善”的理念，算好“短期账”和“长远账”。短期看，政府投入财政，支持成套改造，为居民配齐基础的居住功能，实现了厨卫的套内独用；长远看，居民生活质量显著提升，小区安全、治理成效同步上升，对周边产业人才的吸引力不断增强，区域的整体发展变得更有前景。

  目前上海多个拆落地项目都配备精装修，提供马桶、灶台和抽油烟机等设施。王晓琛表示，其中也有经济账的考量。“没有精装修的话，居民回搬后第一件事就是各自找施工团队装修，不仅家装品质可能参差不齐，小区公区和电梯也可能出现损耗。”在老龄化程度偏高的小区，精装修对居民来说也更省时省力。

  田林路65弄项目此次选择通过智能建造技术推进原拆原建，使用了中国建筑国际集团旗下中建海龙自主研发的智能建造MiC2.0（混凝土模块化集成建筑）技术。中国建筑国际集团项目相关负责人介绍，该技术的核心在于“工厂智造+现场组装”，打破了以往住宅地库和建筑主体逐一施工的串联模式，而是将8栋住宅楼拆解为2725个混凝土模块，挖地基的同时，地上房屋已经开始在智能工厂内生产和组装，实现像造汽车一样造房子，显著节约了装修工期。此外，每一个建筑模块都拥有专属“数字身份证”，通过数字化管理，使后期检修维护更加便捷高效。