记者 戚颖璞 张杨

  国庆假期首日，宝山金茂锦棠售楼处正常营业。不到一个小时，陆续有10组客户进场。销售人员全员上岗，为节后即将取证的第三批次房源做准备。

  从今年8月20日出台的“沪八条”到8月28日国家商品住房销售制度改革（以下简称“新政”），再到9月28日上海地方细则，一系列政策密集落地。

  就在几天前，上海新房市场接连出现“日光”项目。据记者梳理，8月以来一个半月时间里，上海已有11个批次房源认购率超过100%，并且“日光”。

  记者假期走访售楼处发现，市场正在呈现出一个更加鲜明的特征：购买力韧性显现，但购房者越来越“挑”，因此，好项目与普通项目之间的分化更明显。

  预期稳定后购房意愿回升

  金茂锦棠首批房源今年7月入市，68套叠墅产品首日吸引124组认购，主打科技住宅概念，认购率超过180%，成为今年宝山首个触发积分制的项目，开盘后26分钟售罄。第二批推出高层产品，预售证取得时间恰逢新政发布当天，最终认购率达到190%。

  项目营销总监舒志文告诉记者，“沪八条”出台后，项目到访量整体大约提升30%，新政的购房补贴、公积金使用政策调整等因素，让部分购房者的购房条件有所改善。

  随后新政出台，购房人对按揭贷款放款节点十分关注，一部分购房者因为等待细则落地而进入观望期。不过，当9月28日上海地方实施细则正式落地后，政策边界进一步清晰。对于2026年8月28日以后取得预售许可证的项目，个人住房贷款在项目竣工备案后发放。对于购房者而言，最关心的“什么时候放款、什么时候开始还贷”等问题有了更加明确的安排。

  “政策预期逐步明朗，也在一定程度上减少了市场观望情绪，我们对后续销售还是很有信心的。”舒志文说。

  从市场表现来看，这种信心并非没有依据。9月28日，位于青浦徐泾的绿城悦海棠二批次开盘，281套房源吸引1364组市民认购，成为今年上海首个“千人摇”项目。第二天，金茂满誉、招商上中隐翠、保利虹桥和颂璟园3个项目同日开盘并售罄，其中招商上中隐翠62套房源仅25分钟左右全部售罄。

  尤其值得注意的是，热销并不只发生在传统核心区域。金茂满誉位于宝山庙行，保利虹桥和颂璟园地处青浦重固，两者所在区域并非传统意义上的“顶流”板块，却同样出现了房源售罄。

  这意味着，在政策预期逐渐稳定之后，市场中的真实购买力日益凸显。

  冷热不均背后更看产品力

  只看“日光盘”，不能呈现新房市场的全貌。

  在青浦徐泾，距离宝业虹桥国展里售楼处不远的一处路口，记者还遇到了另一种完全不同的市场景象。“看房吗？可以看看附近其他楼盘，现在折扣不错。”一位中介主动上前推介。

  同样位于徐泾板块，宝业虹桥国展里二批次开盘后50分钟售罄，但几公里之外由某本地开发商打造的楼盘，今年以来四次推盘，除首开认购人数超过100组外，之后三次均因认购不足而取消摇号。上海网上房地产数据显示，该项目累计推出830套房源，目前仍有487套可售，网签去化率约42%。

  板块没有变，购买力也没有消失，为什么楼盘之间的表现却截然不同？答案指向同一个关键词：产品力。

  类似的冷热分化，并非只出现在青浦徐泾。嘉定、宝山、浦东、松江等区域，同样存在有的项目抢着买、有的项目打折卖的情况。

  绿城悦海棠的热销，就是一个典型案例。该楼盘采用全域抬板设计，将车库、设备等功能下沉，同时在地面形成连续的公共空间，户型方面，从约106平方米到181平方米的产品，针对不同面积段设置了家政空间、双联阳台、转角飘窗、独立电梯厅等设计。这些细节叠加在一起，最终形成的是购房者能够感知的居住体验。

  归根到底，现在的购房者并不是不买房，而是在更认真地挑房子，看板块固然重要，但产品力的权重越来越高。

  新规推动行业逻辑变化

  近来，新规明确个人房贷期限最长延至40年、实行预售的新房应在项目竣工备案后发放个人房贷等，引发各方关注热议。但相比较个人住房贷款的变化，新政对银行更深层次的影响，在于对公业务。其中，最值得关注的是“主办银行”制度。

  新政明确提出，单个房地产项目对应一家银行作为“主办银行”，由“主办银行”对项目资金进行封闭管理。

  这意味着，未来每个房地产项目，从头到尾只能找一家银行做“主办银行”，这家银行可以是单独放贷，也可以牵头组个银团，但核心在于——所有跟这个项目有关的钱，都得进这家银行的账户，封闭管理。

  一位银行从业人士告诉记者，过去银行之间存在信息壁垒。一家银行有时并不清楚其他银行对同一项目贷了多少钱。这种信息壁垒给了开发商多头借贷、资金转移的空间。

  “主办银行”制度确立后，银行之间可以建立更加顺畅的信息共享和协调机制。这样一来，一方面可以加强对项目资金使用的监督；另一方面，也有利于协调项目融资安排，在风险可控的前提下保障合理的资金需求。

  对房企而言，这一变化的影响可能更加深远。有业内人士分析，随着“主办银行”制度逐步落地，银行将从“看企业”进一步走向“看项目”，因此房企之间的融资能力或将进一步分化。财务状况稳健、现金流健康、项目测算扎实，同时具备较强产品和交付能力的企业，更容易获得银行认可。