记者 舒抒

  去年9月，徐汇区漕河泾街道金谷园居民区的三个小区，通过党建引领公开联合招标，与梓班物业签约，破解了小体量小区物业退出后无人接手的困局。一年多来，三个小区统筹管理、降本增效，居民区临停收益从每季度3000元至5000元，提升到3万元至5万元。

  在徐汇993个住宅小区中，像金谷园这样建成于2000年前的老旧居民区占比近八成，房屋类型涵盖商品房、售后公房、混合型住宅等多种形态。体量大、类型多、底子薄，是徐汇物业治理直面的难点，也是超大城市中心城区共同的治理考题。2022年起，徐汇将党建引领物业治理作为区“一号工程”，率先探索创建“满意物业”体系。

  2025年，徐汇进一步出台“满意物业”三年行动计划，今年则具体排定4类26项重点任务，对84个攻坚小区挂图作战。一条从顶层设计到基层落地的治理链条逐渐成形。

  党建引领：“三驾马车”一条心

  物业治理的难点往往不在物业本身，而在居委会、业委会和物业企业各说各话。徐汇的破题方式是把党组织建在小区上，让“三驾马车”有一个共同的发力方向。

  截至目前，徐汇已在832个符合条件的小区全覆盖建立党组织，推动302个居民区实行“三驾马车”联合接待；全区864个业委会中，58.2%的业委会主任是党员……这些数字在基层转化为了具体的治理能力。

  金谷园居民区下辖三个小区，其中多层住宅小区金谷园有居民900户、金浦大厦108户、铭源大楼144户，物业费从金谷园的0.78元到铭源大楼的2元不等。2024年下半年起，三个小区的物业公司先后“撤离”，业委会也各有难处——金浦大厦业委会刚成立，铭源大楼业委会出现履职困难，金谷园业委会亟待换届。

  面对几乎“一团乱麻”的“三驾马车”，金谷园居民区党总支书记沈维奕的判断是：公开联合招标是解决所有问题的最优选项。

  “前提是先稳住组织基础。”沈维奕介绍，三个小区陆续完成业委会换届后，党员骨干开始进入业委会，通过党总支会、楼组长会、居民听证会，逐层推动业主们达成共识。去年8月，梓班物业在公开评标中胜出，物业联合招标的优势很快显现：维修人员从分散配置的3人缩减为统筹后的2人；保安从18人缩减为9人，辅以智能门禁；统筹规划空间后，小区停车矛盾直线下降95%；居委会只需对接一家物业公司，协调成本大幅下降……

  党组织牵头，把分散的资源组织起来，把共识凝聚起来，让市场机制顺畅运转，小体量小区“无人接盘”的死结，由此解开。

  底部抬升：物业是民生底线

  电梯安全是老旧小区物业治理“底部抬升保民生”的侧重点之一。

  徐汇新城小区有97栋建于2005年左右的商品房，今年一口气完成了47部电梯签约换新。徐汇新城居民区党总支书记杨新蕾说，触发换梯决心的是去年8月发生的一起居民被困电梯事件，但究其根本，是电梯老化、维修成本高企，且恰好有国补政策的窗口。

  赶上了政策的“天时”，未必就能拿到“地利”。小区最大的换梯难点是居民楼均为单梯，一旦启动施工、电梯停运，居民最高要爬15层楼梯回家，而且施工期集中在高温夏季和台风天。

  于是，杨新蕾将每栋居民楼之间的连廊、地面通道、楼层数、楼内老龄化程度等所有因素综合考量，制作了一张换梯排片表，每批同步开工6部电梯，最高峰时小区有20部电梯同时施工。居民区还发挥“三驾马车”协同作用，通过充分征询意见，争取到居民同意周末及节假日施工，规定的45天工期进一步缩短，目前已有43部电梯换新后投入使用。

  徐汇新城81号是一栋11层的一梯三户独栋居民楼。让杨新蕾感动的是，今年7月1日电梯停运，到8月4日换梯完工的1个多月中，楼内居民自发给施工人员送去了家里刚出锅的红烧肉、冰爽的西瓜和饮料。“居民第一次乘坐更新后的电梯说‘像住进了宾馆’，还有居民马上拍视频发到小区群，这是实实在在的满意。”杨新蕾说。

  行业转型：从管小区到做服务

  物业行业转型，在徐汇“满意物业”的实践沿着两个方向展开：一是供给端，物业企业走向规模化集约化；二是治理端，业委会获得专业化支撑。

  田林街道通过一体化试点，探索实现了物业服务的规模效应。徐汇城投集团下属上海中誉城市运营服务有限公司将街道6个小区、约30万平方米的住房面积、共计3800户居民纳入统一管理，把小区内部空间与背街小巷公共区域作为整体治理单元。

  变化随之而来。清道高压冲洗车等专业机具纳入了片区统一调度，可同时用于小区地面冲洗、排水沟疏通、垃圾库房深度清洗；清道工承接了托底老旧小区进场开荒保洁的职责；物业组建了跨场景巡查队伍……传统模式下，每个小区独立配齐全套保洁设备、闲置率高的成本弊端，由此打破。

  今年11月1日，修订后的《上海市住宅物业管理规定》正式施行。对于正在攻坚“满意物业”的徐汇而言，条款并非纸面文章，而是对已有实践的确认与延伸。以新规明确支持的业委会秘书机制为例，徐汇已有403名社工被派驻居民区担任业委会秘书，为926个小区的业委会提供专业化的支持和帮助。

  康健街道构建“1+3”业委会秘书团队，由1名居民区专职社工任秘书，配备城建、法律和实务3名条线干部提供专业支撑，并依托康樱片区业委会实训基地，开展履职规范、合同管理、公共收益监管以及维修资金使用等社区高频事项的案例教学、情景模拟和实操演练，已累计储备入库业委会人才528名。

  物业治理的成效，最终要由老百姓来评判。让居民满意的物业服务，归根结底靠的是把一件件具体事办成、办好，“满意”才能从目标变成日常，可持续的基层治理生态也将由此培育起来。