市政府办公厅转发市住房保障房屋管理局等关于本市保障性住房配建实施意见的通知

发布日期:2012-10-31

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沪府办发〔2012〕61号

上海市人民政府办公厅转发市住房保障房屋管理局等五部门关于本市保障性住房配建实施意见的通知

各区、县人民政府,市政府各委、办、局:

市住房保障房屋管理局、市规划国土资源局、市发展改革委、市建设交通委、市财政局《关于本市保障性住房配建的实施意见》已经市政府同意,现转发给你们,请认真按照执行。

上海市人民政府办公厅

2012年10月15日

关于本市保障性住房配建的实施意见

为了多渠道筹措保障性住房房源,规范在本市商品住宅建设项目中配建保障性住房的行为,按照《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》(国办发〔2011〕45号)、建设部等七部门制定的《经济适用住房管理办法》(建住房〔2007〕258号),现制订本市保障性住房配建实施意见如下:

一、配建的比例和要求

凡新出让土地、用于开发建设商品住宅的建设项目,均应按照不低于该建设项目住宅建筑总面积5%的比例,配建保障性住房;郊区有条件的区域,应进一步提高建设项目的配建比例。配建的保障性住房应无偿移交政府用于住房保障,并在建设用地使用权出让条件中予以明确。

配建的保障性住房,均应以实物房源移交;由于极特殊原因无法安排建设实物房源而需折算为货币交纳的,应由区(县)规划国土资源、住房保障房屋管理、发展改革、建设交通、财政和审计等部门联合制订工作方案,经区(县)政府同意并报市住房保障房屋管理部门会同市规划国土资源、财政部门批准后实施。

各区(县)应将本行政区域内配建的保障性住房列入各区(县)当年度保障性住房开发建设计划。配建的保障性住房应根据本地区住房保障工作实际,用作廉租住房、公共租赁住房和共有产权保障住房(即经济适用住房,下同)。

区(县)未完成上年度保障性住房配建计划的,市规划国土资源部门应暂缓办理当年度建设用地使用权出让手续;待上年度配建指标补充安排落实后,再予办理建设用地使用权出让手续。

凡不配建或者少配建保障性住房的商品住宅建设项目,市、区(县)规划国土资源部门不予办理建设用地使用权出让手续。

二、配建的具体规定

(一)配建的保障性住房应与商品住宅建设项目一并规划设计,其建筑外形、风格、色彩应与商品住宅基本一致,保持总体和谐,并共享商品住宅建设项目的公共配套设施和公共通道。

(二)按照规定比例配建的保障性住房建筑面积,原则上应集中布局到楼幢或者单元(门洞);因客观条件无法集中布局到楼幢或者单元的,应落实到成套住宅;因配建面积较小,无法落实到一套住宅的,区(县)住房保障机构可按照应配建的建筑面积,与房地产开发企业设定该套住宅的共有产权份额,在该套住宅上市销售时,收取相应的销售价款。

(三)配建的保障性住房作为住房保障实物使用的房源,住宅套型设计应按照本市保障性住房的设计规范、导则和技术要求执行。

(四)配建的保障性住房应与所在项目的商品住宅同步建设、同步配套、同步交付。

三、配建的管理程序

市、区(县)相关部门应按照以下程序实施保障性住房配建:

(一)计划制订

各区(县)年度商品住宅建设用地出让计划中,应包括年度保障性住房配建计划。区(县)规划国土资源部门在编制年度商品住宅建设用地出让计划时,应事先征询同级住房保障房屋管理、发展改革、建设交通和财政等有关部门意见;所制订的年度保障性住房配建计划在报区(县)政府审核同意后,报市政府各相应管理部门。区(县)年度保障性住房配建计划在执行中需要调整的,应报区(县)政府批准,并报市政府各相应管理部门。

(二)项目配建事项确定

区(县)规划国土资源部门应会同同级住房保障房屋管理、发展改革、建设交通、财政等部门根据年度配建计划,对计划出让土地的商品住宅建设项目,在土地出让前的征询阶段,按照市审改办《关于印发⟨上海市国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让前期征询操作规程(试行)⟩的通知》(沪审改办发〔2011〕30号)的规定,研究确定以下配建事项,经区(县)政府批准后,报市规划国土资源部门和市住房保障房屋管理部门备案:

1.根据拟出让地块具体条件,确定配建保障性住房的总体建设要求,包含配建保障性住房的具体比例、总建筑面积、用途、房型设计要求等;

2.确定配建住房的基本使用要求;

3.确定移交配建住房的相关内容。

(三)土地供应约束条件

区(县)规划国土资源部门应将本条第二项所列有关事项载入建设用地使用权“招拍挂”文件,通过“招拍挂”方式将建设用地使用权出让给房地产开发企业后,必须将本条第二项所列有关事项在建设用地使用权出让合同中予以明确,并将建设用地使用权出让合同中相关条款抄送同级住房保障房屋管理部门。

市规划国土资源部门应在每季度第一个月上旬,将上季度全市出让商品住宅建设用地的地块信息,以及配建保障性住房的基本情况,书面通报市住房保障房屋管理部门。市住房保障房屋管理部门根据各出让商品住宅建设用地地块的实际情况,具体指导和督促各区(县)住房保障房屋管理部门落实配建保障性住房的要求,并在该季度第二个月上旬,将有关情况书面通报市规划国土资源部门。

(四)设计方案和设计文件确定

市、区(县)规划国土资源、建设交通部门在建设工程规划设计方案审批和设计文件审查时,根据已明确的配建住房用途,对能够集中布局到楼幢或者单元的保障性住房,应按照保障性住房规划、建筑设计的有关规定,确定总建筑面积、幢号、楼层、房型、单套建筑面积、套数等事项;对无法集中布局到楼幢或者单元的保障性住房,应确定总建筑面积、单套建筑面积、套数等事项。同时,将经批准的相关设计方案、设计文件抄送同级住房保障房屋管理部门。

(五)建设项目协议书签订

房地产开发企业在取得建设工程规划许可证之前,应根据建设用地使用权出让合同、经批准的设计方案、设计文件,与区(县)住房保障机构签订建设项目协议书,并由区(县)住房保障机构报市住房保障房屋管理部门备案。建设项目协议书应使用市住房保障房屋管理部门制订的示范文本,明确配建保障性住房的总体要求、具体安排、建设标准、工程质量、交付条件等事项,并附住房位置图表;签约各方应如实记载配建保障性住房的工作内容、责任和权利等事项,有特殊情况的,可增加附页予以说明。

建设项目协议书应作为核发建设工程规划许可证的要件之一。区(县)住房保障机构依据建设项目协议书,对配建的保障性住房实施全过程管理。

(六)工程监督与验收

区(县)建设交通部门应加强对配建保障性住房房源(以下简称“配建房源”)的工程质量监督、竣工验收管理等工作,督促房地产开发企业保证配建房源的工程质量和建设进度。其中,配建房源在商品住宅预售阶段移交的,区(县)建设交通部门应会同住房保障机构细化配建房源工程质量和建设进度的要求,并明确验收配建房源的条件。

(七)配建房屋移交

房地产开发企业应在建设项目的商品住宅预售或者出售之前,按照建设项目协议书的约定,将配建房源移交给区(县)住房保障机构。区(县)住房保障机构应根据建设项目协议书,查验核对配建房源的建筑面积、套数、单套建筑面积、房型、具体室号、配建房源建筑面积占项目住宅总建筑面积的比例、房屋质量、配套条件等。

区(县)住房保障房屋管理部门应提供建设项目协议书、配建房源移交认定文件等材料,纳入规划土地综合验收环节,由区(县)规划国土资源部门对配建保障性住房的总量和比例等内容进行核查。

房地产开发企业按照建设项目协议书实施配建的,由区(县)住房保障机构予以书面确认,并由市住房保障机构、房屋调查成果管理部门按照相关文件的规定,办理楼盘表“房屋标志”标注,由区(县)住房保障房屋管理部门颁发配建房源和商品住宅的预售许可证、办理出售手续和颁发交付使用许可证。房地产开发企业未按照建设项目协议书实施配建的,区(县)住房保障房屋管理部门不予颁发商品住宅的预售许可证、办理出售手续和颁发交付使用许可证,并由区(县)住房保障机构予以纠正。房地产开发企业应按照要求及时整改,整改结果经区(县)住房保障机构书面确认后,由市住房保障机构、房屋调查成果管理部门按照相关文件的规定,办理楼盘表“房屋标志”标注,由区(县)住房保障房屋管理部门颁发配建房源和商品住宅的预售许可证、办理出售手续和颁发交付使用许可证。

(八)房地产登记

配建房源与商品住宅一并申请建设用地使用权初始登记,建设用地使用权范围应为同一宗地,不作分割,按照所在商品住宅开发项目宗地总面积记载,并注记配建保障性住房的比例、建筑面积等内容。配建房源的新建房屋所有权经初始登记后,应予单独发证,并注记配建房源类别等内容。配建房源的新建房屋所有权初始登记在区(县)政府指定的住房保障机构或公共租赁住房建设运营机构名下。

四、配建房源的使用

配建房源建成后,原则上应作为住房保障实物使用,不得擅自挪作他用或处置。区(县)住房保障机构应在书面确认房地产开发企业移交房源后3个月内,对房源使用作出具体安排,提高使用效率;应对房源实行规范管理,建立专门档案,并接受有关部门的监督检查。

安排为住房保障实物使用的房源,由区(县)住房保障机构按照本市廉租住房、公共租赁住房、共有产权保障住房的相关政策,出租或者出售给符合准入条件的保障对象;由于实际供应需求等原因需调整原定用途的,应当按照市政府批转的《关于保障性住房房源管理的若干规定(试行)》(沪府发〔2012〕55号)执行。

因配建房源的适配性等问题无法作为保障性住房实际使用、需要上市转让的住房,应由区(县)住房保障机构提出申请,经区(县)政府审核批准,并在报市住房保障房屋管理部门、规划国土资源部门、财政部门备案后,区(县)住房保障机构方可按照有关规定上市转让。

五、配建房源的出售和定价

配建房源用作共有产权保障住房配售的,销售价格按照本市共有产权保障住房价格管理的相关规定确定。

配建房源上市转让的,可采取的出售方式及定价方式如下:

(一)由区(县)住房保障机构在配建房源项目的商品住宅销售时段直接出售,房源价格按照同时段该配建房源项目商品住宅的市场销售价格确定;

(二)由区(县)住房保障机构组织出售或者委托房地产中介机构出售,房源价格按照不低于市场评估价格确定;

(三)由区(县)住房保障机构委托拍卖机构出售,拍卖保留价格按照不低于市场评估价格确定。

市场评估价格由有资质的房地产估价机构独立、客观评估形成。由市住房保障房屋管理部门适时推荐5~10家房地产估价机构,供区(县)住房保障机构选择确定。市住房保障房屋管理部门应对推荐的房地产估价机构进行专项检查,并按照规定,对违规操作的房地产估价机构进行处理。

配建房源上市转让的具体方式和批准程序,由区(县)政府确定。

六、资金的管理和使用

配建房源作为共有产权保障住房配售后所得价款、上市转让后所得价款(以下统称“配建房源转化资金”),应归集到区(县)政府批准设立的财政住房保障资金专户。

配建房源转化资金专项用于住房保障,不得挪作他用。其主要用途为:廉租住房、公共租赁住房的建造、改造和收购;共有产权保障住房的销售供应价格平衡补差及政府回购支出;区(县)公共租赁住房建设运营机构资本金追加和运营补贴等。

配建房源转化资金实行“收支两条线”管理,收入应注明来源,使用应说明理由,所有支出项目需经区(县)政府批准,均应符合程序,材料齐全,并接受区(县)财政、监察、审计等部门的监管,同时接受市住房保障房屋管理、财政、监察、审计等部门的检查。对违反资金管理规定的,应追究行政责任;涉嫌犯罪的,移送司法机关处理。

区(县)住房保障机构配售或者上市转让配建房源,需缴纳相应税费的具体办法另行制定。

七、监督与检查

有关管理部门应认真执行本实施意见,并积极配合市和区(县)监察、审计等部门,加强对本实施意见执行情况的监督检查。对应配建保障性住房而不配建或者少配建的、未按照规定程序和要求审批的、配建实施过程中懈怠管理的、配建房源建成后擅自挪作他用或处置的、违反规定使用配建房源转化资金的,以及其他违反本实施意见的行为,有关部门应及时予以纠正,并对相关工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的行为,依法追究行政责任;涉嫌犯罪的,移送司法机关处理。

承担配建保障性住房任务的房地产开发企业违反建设用地使用权出让合同和建设项目协议书约定,不配建或者少配建的、未按照建设要求规定保证配建房源质量和进度的、违反有关规定不移交或者少移交配建房源的,有关管理部门应责令改正,按照有关合同、协议书的约定进行处理;对拒不改正的,应按照规定严肃处理,并将其不良信用记录纳入本市社会信用联合征信系统;涉嫌犯罪的,移送司法机关处理。

本实施意见自印发之日起施行,有效期至2017年9月30日。《上海市经济适用住房配建暂行意见》(沪府〔2010〕46号)和《上海市共有产权保障房(经济适用住房)配建实施细则》(沪府办〔2012〕16号)同时废止。

本意见的具体应用问题,由市住房保障房屋管理、规划国土资源、发展改革、建设交通、财政等部门按照各自职责负责解释。

上海市住房保障和房屋管理局

上海市规划和国土资源管理局

上海市发展和改革委员会

上海市城乡建设和交通委员会

上海市财政局

2012年9月26日

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