1、香港NOW财经台：两个问题，管理办法出来以后会不会预估一下情况，原来买房的人吸引去租房，这样上海商品房的价格会不会有一些变化，租金会不会有一个上升的情况？

　　第二，关于资料性的背景，你们有没有一些简单或者粗略的测算，现在上海买房和租房的比例是怎么样的情况，过去有没有相关的资料可以提供一下？谢谢。

　　庞元：这位香港媒体的朋友，这次修订《上海市居住房屋租赁管理办法》，主要是为了规范居住房屋租赁的行为，原来在租赁市场也存在一些问题。但是这个《办法》出台以后房价和租金没有直接的关系。我们认为现在构建整个上海市住房供应体系是两大体系，一是房地产市场体系，包括商品住房的买卖和商品住房的租赁，租售并举。另一个住房保障体系，是四位一体的住房保障体系，包括廉租住房、公共租赁住房，如果有买卖的就是共有产权的经济适用房和动迁安置房。主要是从这两大体系覆盖的。

　　第二个问题，大概有多少人的比例关系，据我了解在2009年本市市场化商品住房买卖大约有16万套，2010年大约是9万多套，这是一手房，新建的，还有二手房，这些数据在政府网站都有公布的。市场化的住房租赁也是房地产市场住房供应重要的方面，据有关方面统计，现在市场化租赁的住房大约有3000多万平方米，而且居住在市场化的租赁住房当中的居民90%以上是来沪人员，大部分是外省市来沪人员，也包括境外来沪人员。我们想通过规范市场行为，规范租赁的行为，提供依法合规的租赁住房，把租赁这一块做的更加好一些，做的更加规范一些。从这个意义来讲，也有利于房价、租金的平抑和稳定。

　　2、新闻晨报：两个问题。第一，请问一下庞局长，租赁合同备案登记的问题，今年10月1日新签租约的承租人必须办理租赁备案登记，还有所有的承租人都必须办理？如果是之前没有办理备案，是不是要求补办，如果没有补办是不是有相应的措施？

　　第二，请问一下市政府新闻发言人，上海地铁有22部奥的斯电梯在检修，已经停运了，其中往莘庄有8部，不知道现在进行到什么程度？

　　庞元：我先回答第一个问题。《办法》从今年10月1日开始实施，按照这个要求10月1日以后签订的租赁合同都应该进行合同的登记备案。登记备案的作用前面都已经介绍过了。至于10月1日之前已经签订的房屋租赁合同是不是要追溯？

　　顾长浩：全部房屋租赁合同都应登记备案，上海从2004年就开始实施这个制度了，这次立法是对这一制度的强化。大家如果注意看规章内容的话，10月1日后，租赁房屋当事人不办理登记备案的话，行政部门就要进行处罚了，罚款3000元到3万元，以前的规范性文件没有这样的规定，这是本次规章制定中主要变化之一。

　　庞元：房屋租赁合同的登记备案在是1995年起施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》里面有明确规定。今年国家住房和城乡建设部也出台了《商品房屋租赁管理办法》，也明确了这个要求。上海市这次修订的办法与这些法规是一致的。

　　陈启伟：对近日部分奥的斯自动扶梯停运事件，市民高度关注，市政府相关部门和企业高度重视，市领导要求各相关部门尽快研究解决，拿出安全可行的整改实施方案。

　　根据7月6日国家质检总局下发的《关于停止使用奥的斯513MPE型自动扶梯的紧急通知》，目前在上海停止运行的奥的斯自动扶梯共22台，型号均为513MPE。其中一号线莘庄站8台、上海南站站8台；七号线潘广路站2台、花木路站1台，顾村公园站2台，刘行站1台。

　　从轨道交通客流实际情况和综合安全因素考虑，市质量技术监督局今天（7月13日）已会同市城乡建设和交通委员会、上海市交通运输和港口管理局、上海申通地铁集团有限公司、上海市特种设备监督检验技术研究院等部门召开专门会议，协调解决地铁站点奥的斯513MPE型自动扶梯临时性恢复使用问题，将采取以下措施：

　　1、上海申通地铁集团有限公司会同上海奥的斯电梯有限公司立即制定513MPE型自动扶梯临时性恢复使用整改实施方案。

　　2、市质量技术监督局、城乡建设和交通委员会和上海市交通运输和港口管理局立即会同上海申通地铁集团有限公司组织相关专家对整改实施方案进行评估。

　　3、上海申通地铁集团有限公司组织上海奥的斯电梯有限公司从今天（7月13日）晚间开始对地铁1号线莘庄站等站点按照整改实施方案立即组织施工。确保从明天（7月14日）开始恢复使用莘庄站4台停用自动扶梯，7月15日起陆续恢复使用其它停用自动扶梯。

　　4、上海市特种设备监督检验技术研究院对于整改完成的自动扶梯在现场立即开展专项检验，确保自动扶梯经检验合格后投入使用。

　　5、上海申通地铁集团有限公司要会同上海奥的斯电梯有限公司制定自动扶梯临时监护使用应急方案，并承诺确保自动扶梯安全使用。市质量技术监督局要加强对上海申通地铁集团有限公司自动扶梯监护使用的落实情况进行监督检查。

　　6、待北京市地铁自动扶梯事故原因确定后，市质量技术监督局将根据国家质检总局要求，责成上海申通地铁集团有限公司、上海奥的斯电梯有限公司进行相应的整改，确保该型号自动扶梯安全使用。

　　3、中央人民广播电台：想问一下顾长浩先生，三个问题。第一，据我们了解上海目前群租现象比较严重，顾先生也提到群租存在很多问题，现在颁布《办法》以后有没有具体的方法保证禁止群租房落到实处？

　　第二，群租房的承租人一般都是外来务工人员，有没有相关的措施保证这些人的利益？

　　第三，《办法》第十条关于最低人均承租面积的问题，规定不得低于5平米，为什么是5平米，不是6平米，具体划定的依据是什么？

　　顾长浩：关于群租现象是整个社会和媒体关注的焦点问题，上海已经进行多年的针对性治理研究，2004年规范性文件已有一个标准，当时规定承租的人均标准是建筑面积10平方米，使用面积7平方米。这种计算方式有一个很大的漏洞，没有区分居住和非居住空间，结果出现了一个现象，非居住空间也被用来出租了，而且当事人还振振有辞地说符合法律规定的标准，因为100平米建设面积的房屋按照这个标准可以居住10个人。这次我们按照居住空间来划分，一般两室户最多也只能有两个承租户，在这一标准的前提下再来确定每个居住空间可以有几个人居住，比如人均5平方米。我在这里特别提醒一下，人均5平方米按照现在规定是一个行政指导性的标准。如果这10平方米空间当中有两个人承租居住，来了自己的父母，要住宿一晚，我们从人情、道德角度很难认定为不合理行为，所以也不能认定为是违法行为。这个行政指导性标准要确定一个介于道德和法律之间妥善处理相邻关系的标准，如果隔壁的当事人偶尔一个晚上或者两个晚上发生超出5平方米标准居住的情形，不会对他的生活产生重大影响，所以一般我们不会作为违法行为来处理。但是如果这个现象持续一周、一个月，甚至更长的时间，导致了相邻关系人无法忍受的时候，他就可以这条标准作为提起排除妨碍的民事起诉，也可以要求行政部门进行干预，甚至给予行政处罚。这是我们这次设定标准重要的法律意义。顺便说一下，关于群租现象的解决，从最终方向来讲，通过民事诉讼途径可能比行政处罚更有效。

　　关于群租现象当中涉及的低标准居住需求者怎么解决的问题，有两个考虑。第一，刚才我已经强调上海市是在大力推进四位一体的社会保障性住房发展的同时，规范市场化房屋租赁行为，近几年政府已经加大了社会保障性房屋建造的力度，原来存在的低标准居住需求问题中会有相当一部分在社会保障性住房中得到解决。当然，不排除还有一些低收入者的低标准居住需求通过市场化租赁来解决。这个问题要从两种利益平衡角度来考虑解决之策，小区出现群租现象如何处理，涉及低收入者的低标准住房需求与整个小区全体业主对小区良好环境卫生和社会秩序要求之间的利益平衡，在这个前提下，立法还是要以维护物业小区居住环境和社会秩序的正常为基点，正是在这种情况下作出了承租房屋的居住空间不低于人均5平方米的规定。

　　补充一下刚才的备案登记问题。不办理备案登记手续的行政处罚有两种情形，对于租赁合同关系的双方当事人的处罚是：个人1000元以下，单位1万元以下；但对经纪机构是3000到3万元罚款。

　　庞元：我简要的补充几句。整治群租要有堵有疏。“堵”的方面《办法》中从三个方面加以规范：第一，房屋原始结构设计为居住房间的，不能随意分割。第二，人均居住面积5平方米以下，第三，在居住物业的小区内不得设置单位集体宿舍。

　　怎么解决好来沪务工人员的居住问题，市委市政府一直高度重视，“四位一体”的住房保障体系，廉租住房、共有产权的经济适用房、动迁安置房有一个前提，都有上海本地户籍的要求。但是上海出台的公共租赁住房政策，包括也属于公共租赁房的单位租赁房里的内容有两大特点，一是没有户籍的限制，只要持有本市居住证且稳定就业；二是上海的公租房政策从出台那一天起就很明确，没有收入线的限制，只要住房困难或者没有住房，就可以申请公共租赁房，而不受收入线的限制，这样从收入比较低的来沪农民工一直到收入相对比较高的青年人才都可以纳入到这个范围当中，为此我们在政策上也做了很多的研究和创新。在上海的公共租赁住房办法出台以前，上海2009年已经出台一个关于单位租赁房的政策。所谓单位租赁房有两大特点，一是允许单位在自用的土地上建造职工宿舍，是自用的，不是自有；二是允许在农村集体建设用地上建造市场化的租赁住房或建造公共租赁房。因为上海土地资源的约束比较大，现在上海行政区域是6700平方公里，而常住人口达到2300万，人口的密度在国内城市当中是很高的。怎么用好有限的土地资源，解决好来沪务工人员的住房问题，不管是低收入还是高收入的，只要有稳定就业且住房困难的，我们都纳入上海市住房保障的范围。当然有条件的也可以到市场租赁住房或者购买住房。上海3000多万平方米市场租赁住房90%以上都是来沪人员承租的。

　　4、中国证券报：7月11日俞书记会见香港访问团的时候说，上海房地产不存在打压的问题，只是抑制，未来购买投资性的住房会付出比较大的代价，而不是禁止购买投资性住房。俞书记这番话是否意味着房产政策有什么调整吗？

　　庞元：我们上海市将坚决贯彻国家调控房地产市场的各项政策措施，因此我们要保障自住的，要抑制投资投机的。这不是一句文字性的表述，在政策措施上贯彻执行国家的限购政策，我们上海已出台了相关的细则。同时上海正在国家有关部门的指导下试点房产税，也是为满足自住的需求。你说有没有什么调整的，我没听说过。