为进一步加强本市建设单位、业主大会选聘物业服务企业的指导和监督，规范物业服务招投标活动，我处修订了《关于进一步规范本市物业管理招投标工作的若干意见》相关内容，并将文件名修改为《上海市物业服务招投标管理办法》。主要内容包括：

  一是推行电子化招投标。涉及条款第二条，推进全过程电子化招标投标活动。

  二是拓展专家库人员来源。涉及条款第五条，在行业人员自荐的基础上，新增区、街镇可以推荐辖区内行政管理人员、社区工作者、业委会委员成员纳入评标专家库。

  三是完善前期物业服务期间变更物业服务企业的情形。涉及条款第七条，明确业主大会尚未成立时，物业服务企业无法继续履行物业服务合同的，建设单位应当在小区内予以公告后重新选聘物业，物业服务内容和服务标准不得低于原物业服务合同，物业服务收费标准不得高于原物业服务合同；增加了经专有部分面积占比20%且人数占比20%以上业主提议变更前期物业服务企业的，居民委员会依法组织业主讨论决策，经业主共同决定，可以委托居民委员会履行变更前期物业服务企业的相关工作。

  四是落实党建引领物业治理工作要求。涉及条款第八条，明确物业服务合同期限届满的九十日前，业主委员会应当制定物业服务企业选聘方案，并及时向居村“两委”报告。业主委员会应当及时书面告知居村“两委”业主大会表决通过的选聘方案。

  五是增加物业服务企业不得续聘条件。涉及条款第九条，明确物业服务企业不得续聘的情形包括有较为严重违法违规行为和业主满意率低的物业服务企业。

  六是完善前期物业费价格形成机制。涉及条款第十条，进一步明确物业服务内容以外的服务内容和服务标准，不得作为物业服务收费标准的测算依据。采用酬金制物业服务计费方式的，可以以服务投价格，也可以以价格投服务；采用包干制物业服务计费方式的，只能以服务投价格，引导建设单位采用酬金制物业服务计费方式，推进质价相符。

  七是明确地方性物业服务标准为投标响应的“硬标准”。涉及条款第十六条，明确投标文件中的物业服务标准应当符合《住宅物业管理服务规范》中服务标准、服务频次。

  八是进一步规范评标办法。涉及条款第十八条，明确评标按照综合评估法，采用百分制。

  九是增加入围人数和答辩环节。涉及条款第十五条、第十九条，明确本市入围投标人数一般设定为3至10名。当投标人数超过10名的，招标人应当按招标文件载明的条件择优选定投标人或应标人入围投标。同时，评标过程中，评标委员会成员认为投标文件内容含义不明确的，可以要求投标人或应标人通过答辩的方式作必要的澄清或者说明。

  十是完善评标委员会构成。涉及条款第十七条、第十九条。对评标委员会的成员进行了扩充，规定成员为5人及以上单数，其中评审专家不得少于成员总数的三分之二；新增由评审专家推选确定评标委员会组长，负责汇总意见并出具评标报告，确保评审意见的完整性。

  十一是加强对投标人和招标人的监督管理。涉及条款第二十条、第二十一条，明确当确定中标的中标候选人放弃中标，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。中标候选人非因客观因素或者不可抗力放弃中标的，区房管局应当按照本市物业服务企业信用信息管理相关制度的规定，给予物业服务企业失信记分处理。招标人无正当理由未按规定向中标人发出中标通知书的，区房管局应当责令其限期改正；逾期不整改的，区房管局通告全体业主。