东方网8月3日消息：市政府新闻发言人焦扬8月3日在例行新闻发布会上发布了市政府常务会议最近审议通过的《上海市住宅物业分等收费管理暂行办法》（以下简称《暂行办法》）。该《暂行办法》将于10月1日起实施。上海将按照“合理、公开、质价相符”的原则，对住宅物业服务收费实行“菜单式”管理。

　　上海制定《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》目的是为了规范上海市住宅物业服务收费行为，实现物业服务收费与服务内容及质量挂钩，保障业主和物业管理企业的合法权益，进一步推动物业服务收费的市场化进程。《暂行办法》最核心的一点是实施“菜单式”收费，力求做到明白消费、规范服务、质价相符。

　　物业收费办法改革涉及千家万户，关系到广大市民的切身利益，市委、市政府领导十分关心。市有关部门对本市住宅物业服务分等标准与相应收费问题作了大量跟踪调研、反复测算协调，并通过座谈会、论证会等形式多次征求市人大代表、政协委员、行业协会、居委会、建设单位、物业管理企业和业主委员会等各有关方面的意见，为正式制定相关管理办法作了充分的准备。

　　根据国务院《物业管理条例》和国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》和市人大常委会2004年8月19日通过的《上海市住宅物业管理规定》，经市政府批准，最近，上海市物价局和上海市房屋土地资源管理局联合制定并下发了《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》。该《暂行办法》将于10月1日起在本市施行。

　　焦扬说，按照《暂行办法》规定，上海将按照“合理、公开、质价相符”的原则，对住宅物业服务收费实行“菜单式”管理。《暂行办法》将物业服务划分为“综合管理服务”、“公共区域清洁卫生服务”、“公共区域秩序维护服务”、“公共区域绿化养护服务”、“共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维修服务”五项。每个服务项目再按服务内容、服务要求和设施配备等情况分为五个等级,每一等级都有相对应的收费标准（最高限价）。从而形成一份收费透明、可供选择的服务菜单。

　　《暂行办法》主要体现了以下四个特点：

　　一是服务有规范。

　　通过物业服务菜单方式明确各物业服务项目中不同等级的服务内容、服务要求及设施配备，这一方面促使物业管理企业以此为对照，提供更为规范的物业服务，另一方面也便于业主对物业管理企业进行监督。

　　二是收费有标准。

　　各物业服务项目中不同等级的最高收费标准由市价格主管部门制定并适时调整。考虑到区县间地区差异，《暂行办法》还规定“经区（县）人民政府同意，各区（县）可根据实际情况，在市最高收费标准范围内制定并发布区县的最高收费标准”。

　　今后，业主大会（业主委员会）、建设单位和物业管理企业可根据不同小区的实际需要，从服务菜单中选择不同的服务项目和服务等级，并在区（县）最高收费标准范围内协商确定具体的收费标准。

　　通俗的说，《暂行办法》依据服务内容、服务过程和服务结果的不同对物业服务项目进行分级。以“公共区域清洁卫生服务”为例，在“服务内容”方面，四级服务相对于三级服务，在“楼外公共区域保洁”中增加“水景保洁”的内容；在“服务过程”方面，三级服务规定楼梯扶手、栏杆和窗台需每周擦抹两次，而四级服务则规定为隔日擦抹一次；在“服务结果”方面，三级服务要求垃圾箱（房）及其周围“基本整洁、无污渍、无积水、无明显异味”，而四级服务则要求箱（房）“整体清洁、无异味”，要求更进一步。当然，相应的收费标准也各有不同。

　　三是合同要约定。

　　物业服务双方在选择服务项目、服务等级，并按《暂行办法》规定商定具体的收费标准后，应通过签订合同进行约定，以规范双方的行为。

　　将来业主对物业管理企业提供的服务内容和质量等有争议时，可请所在地居委会调解，也可按合同约定，通过双方协商、仲裁、诉讼等途径解决。

　　四是超标需评估。

　　为提高物业服务水平，如果物业公司提供了本《暂行办法》未涵盖的服务内容和设施设备的，可适当提高收费标准。

　　若涉及前期物业服务收费的，需由建设单位委托市物业管理协会组织专家论证评估，以提出相适应的收费标准，在经区（县）价格主管部门确认并报市价格主管部门备案后，方可作为招投标或协议的最高收费标准。业主大会成立后,具体的收费标准可由业主大会与物业管理企业根据物业特点和服务要求协商确定。

　　为确保《暂行办法》平稳出台，《暂行办法》还明确了具体的实施步骤：即新建商品住房将先行实施；成立业主大会的商品住房在现行物业服务合同到期后再按本《暂行办法》规定执行；《暂行办法》实施时尚未成立业主大会且原有收费标准高于《暂行办法》最高收费标准的，须相应降低收费标准或提高服务等级。考虑到售后公房的特殊性，执行本《暂行办法》的时间及有关事项将另行研究后确定。

　　《暂行办法》的实施，将有利于物业服务收费与服务内容及质量挂钩，实现质价相符；有利于市场化定价机制的形成，推动物业收费的市场化进程，保持本市物业收费总体水平的基本稳定。同时，也将有利于改变目前物业行业存在的“维修不及时，服务不到位，收费不规范”状况，进一步推进物业管理行风建设。